La règle du comblement en urbanisme wallon (D.IV.9 CoDT)
Vous repérez une parcelle libre coincée entre deux maisons dans une zone non urbanisable ? La règle du « comblement » pourrait permettre d'y construire une habitation, à condition de respecter les règles de l’article D.IV.9 du CoDT.
La règle du comblement : qu’est ce que c’est ?
La règle du « comblement » (appelée aussi la règle du « remplissage ») est une dérogation au plan de secteur prévue par le Code de développement territorial (CoDT) qui permet, concrètement, l'autorisation de certains travaux soumis à permis dans le vide laissé entre deux habitations existantes, au sein d'une zone au sein de laquelle le plan de secteur ne permet pas de bâtir.
⚠ Il s'agit d'une faculté : l'autorité compétente peut encore refuser de délivrer le permis, pour d’autres motifs, notamment liés au bon aménagement des lieux.
La dérogation au plan de secteur est ainsi permise dès lors que sont satisfaites toutes les conditions posées par l'article D.IV.9 du CoDT.
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À l’exclusion des zones naturelles, des zones de parc et des périmètres de point de vue remarquable, un permis d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme n° 2 y relatif peut être octroyé dans une zone du plan de secteur qui n’est pas compatible avec l’objet de la demande pour autant que :
1° le terrain soit situé entre deux habitations construites avant l’entrée en vigueur du plan de secteur ou entre une habitation construite avant l’entrée en vigueur du plan de secteur et une habitation construite en zone d’habitat ou en zone d’habitat à caractère rural et distantes l’une de l’autre de 100 mètres maximum ;
2° ce terrain et ces habitations soient situés à front et du même côté d’une voirie publique suffisamment équipée en eau, électricité et égouttage, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux ;
3° les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne compromettent pas l’aménagement de la zone.
La distance de 100 mètres visée à l’alinéa 1er, 1°, se calcule indépendamment de la présence, dans le terrain concerné, d’un élément naturel ou artificiel tel un cours d’eau ou une voirie.
Toutefois, aucun permis ou certificat d’urbanisme n° 2 ne peut être délivré pour des terrains situés à front de voiries publiques divisées en quatre bandes de circulation au moins.
Le Gouvernement peut préciser les conditions énoncées à l’alinéa 1er.
Quelles sont les conditions ?
Plusieurs conditions et limites encadrent l’utilisation de ce mécanisme dérogatoire. Attention que, comme tout mécanisme dérogatoire, la dérogation dite du comblement est d'interprétation restrictive.
1. Dans quelle zone ?
La règle vaut pour l’ensemble des zones inscrites au plan de secteur, hormis trois catégories explicitement écartées :
Zones naturelles
Zones de parc
Périmètres de point de vue remarquable
⚠ En 2031, la règle cessera de s'appliquer hors des centralités, de manière à « concentrer les applications de ce mécanisme dérogatoire là où l'urbanisation doit être encouragée ».
2. Quel type de travaux ?
La dérogation s’applique aux seuls travaux de construction, transformation, agrandissement et reconstruction de bâtiments ou d'ouvrages.
Exemple : une demande d’autorisation d’exploitation d’une carrière ne pourra être accordée puisque l’activité consiste à extraire des matériaux du sol et non de construire.
3. Les autorisations concernées
Le comblement ne s’applique qu’aux demandes de permis d’urbanisme, de permis unique (art. D.IV.107 CoDT) et de certificat d'urbanisme n° 2, relatifs à la construction, transformation, agrandissement et reconstruction de bâtiments ou d'ouvrages.
4. Le terrain doit être situé entre deux habitations de référence
La notion d'« habitation »
Faute de définition dans le CoDT, l'« habitation » se comprend dans son acception courante, proche de la notion de domicile visée à l'article 15 de la Constitution : « le lieu, en ce compris les dépendances propres y encloses, occupé par une personne en vue d'y établir sa demeure ou sa résidence réelle » (C.E., 17 janvier 2025, n° 262.015, P.G.).
Par exemple, une maison préfabriquée est une habitation (C.E., 23 nov. 2010, n° 209.108, Delville et Vaassen).
L'exigence d'une construction effective
Le Conseil d'État a précisé que l'immeuble doit être construit et pas uniquement autorisé (C.E., 24 octobre 2024, n° 261.207, V.G. et K.R.).
Ainsi, la délivrance d'un permis pour la rénovation d'une ruine, lorsque celui-ci n'a pas encore été mis en œuvre, ne permet pas de qualifier cette ruine d'habitation de référence.
La distance de 100 mètres
La distance maximale de 100 mètres entre les deux habitations de référence se calcule :
en ligne droite, « entre les points les plus proches des deux habitations de référence » (C.E., 17 janvier 2025, n° 262.015, P.G.) ; cette ligne droite doit être tracée de manière à “couper” le terrain concerné ;
indépendamment de la présence d'éléments naturels ou artificiels — tels qu'un cours d'eau ou une voirie — situés dans le terrain concerné ou entre les terrains ;
en tenant compte du bâtiment de référence lui-même, qui doit être distingué de l'ensemble patrimonial dont il fait partie (C.E., 27 juil. 2015, n° 231.995, Waterlot).
5. Front de voirie publique suffisamment équipée
Le terrain et les deux habitations de référence doivent border la même voirie publique, du même côté. Cette voirie doit être correctement équipée (eau, électricité, égouttage), avoir un revêtement solide et une largeur suffisante.
En pratique :
Voirie publique uniquement : un chemin privé ne compte pas.
Pas de grandes voiries : aucun permis si la voirie a quatre bandes de circulation ou plus.
« À front de voirie » ne veut pas dire collé à la route : les terrains ou habitations existantes situées à quelques mètres reste valables. En revanche, un bâtiment trop éloigné (au-delà de 20 à 35 mètres) ou en fond de parcelle en zone agricole n'est pas pris en compte.
La nouvelle construction, elle, a plus de liberté : elle peut être implantée en retrait, tant qu'elle respecte le bon aménagement des lieux. Une construction en fond de parcelle ne sera donc certainement pas acceptable.
Pas besoin d'un égout déjà existant : le permis peut imposer une solution conforme au Code de l'Eau (épuration individuelle, raccordement à un égout à construire, ou solution mixte).
6. Ne pas compromettre « l'aménagement de la zone »
Les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne peuvent compromettre l'aménagement de la zone, étant entendu qu'il s'agit ici de l'aménagement de la zone spécifique à laquelle il est dérogé, et non de l'aménagement du bien global.
Serait par exemple de nature à compromettre cet aménagement le projet dérogatoire qui aurait pour effet de rendre impossible tout accès au reste de la zone concernée.
Conseils pratiques
Pour envisager de mobiliser la règle du comblement, il convient de vérifier :
La zone concernée : le terrain doit se situer dans une zone du plan de secteur autre qu'une zone naturelle, une zone de parc ou un périmètre de point de vue remarquable — et, dès 2031, dans une centralité.
La nature des travaux et de la demande : seuls les travaux de construction, transformation, agrandissement ou reconstruction sont visés, dans le cadre d'un permis d'urbanisme, d'un permis unique ou d'un certificat d'urbanisme n° 2.
L'existence de deux habitations de référence : celles-ci doivent être effectivement construites — et non simplement autorisées — et distantes de 100 mètres au maximum, mesurés en ligne droite entre leurs points les plus proches.
Le front de voirie : le terrain et les deux habitations de référence doivent border la même voirie publique, du même côté, celle-ci devant être suffisamment équipée (eau, électricité, égouttage) et ne pas comporter quatre bandes de circulation ou plus.
Le respect du bon aménagement de la zone à laquelle il est dérogé : le projet ne peut notamment avoir pour effet de rendre impossible tout accès au solde de la zone concernée.
ATTENTION : au-delà des conditions propres au comblement, le projet doit également respecter l'article D.IV.13 du CoDT, qui comportent les conditions générales applicables à toutes dérogations.
