Bail à ferme en Wallonie : forme et durée du contrat
Vous êtes propriétaire d'un terrain agricole et souhaitez le louer à un exploitant ? Ou vous êtes agriculteur et vous vous apprêtez à conclure un bail sur des terres que vous cultivez ?
Le bail à ferme obéit à des règles spécifiques, assez différentes du bail ordinaire. En Wallonie, ces règles ont été profondément réformées depuis le 1er janvier 2020. Voici les points essentiels à connaître.
Le bail à ferme : de quoi s’agit-il ?
Le bail à ferme est le contrat par lequel un propriétaire concède la jouissance d'un bien immobilier principalement affecté à une exploitation agricole, pour un certain temps et moyennant le paiement d'un prix, appelé fermage. Il s’agit d'un des contrats les plus strictement encadrés par la législation belge.
Depuis la loi du 4 novembre 1969, les règles relatives au bail à ferme figurent dans le Code civil Livre III, Titre VIII, Chapitre II de l’ancien Code civil intitulé « des règles particulières aux baux à ferme »
En Région wallonne, le Décret wallon du 2 mai 2019, entré en vigueur le 1er janvier 2020, a profondément modifié les dispositions applicables au bail à ferme
A savoir : tout litige en matière de bail à ferme relève de la compétence exclusive du juge de paix. Et avant toute action en justice, une tentative de conciliation est obligatoire. A défaut, la demande est irrecevable (article 1345 du Code judiciaire).
Quand parle-t-on de bail à ferme ?
Deux conditions principales doivent être réunies pour que les règles du bail à ferme s'appliquent.
1. Le bail doit porter sur un bien immobilier.
Concrètement, le bail à ferme concerne un fonds de terre ou un bâtiment.
Le matériel agricole, les animaux, les semences ou les engrais ne sont donc pas couverts par la loi, sauf si les parties en décident autrement dans le contrat.
2. Le bien doit être affecté principalement à une exploitation agricole.
L’activité exercée doit viser la production de biens destinés principalement à la vente : la culture, l'horticulture et l'élevage, quelle que soit la superficie.
Sont exclus, par exemple : l'élevage de chevaux de selle ou de course, la culture de champignons, la floriculture, la sylviculture ou encore l'aquaculture.
L'affectation doit être réelle et principale, pas marginale ou accessoire.
L'activité agricole doit avoir un caractère professionnel. Elle peut être exercée à temps plein ou partiel, à titre principal ou complémentaire. Mais élever quelques moutons en hobby ne suffit pas. Le preneur doit exploiter lui-même les terres — ou via une structure qu'il dirige et rémunère.
Précision importante : le bail à ferme est un contrat consensuel. Les parties doivent s'être accordées sur son application. Un bail conclu pour un usage autre qu'agricole ne tombe pas automatiquement sous ce régime, même si le preneur utilise ensuite le bien pour cultiver.
⚠ Les exceptions
Certaines conventions sont expressément exclues du champ d'application, notamment :
l'engraissement et l'élevage industriels
les contrats de culture (occupation inférieure à un an)
les conventions accessoires à un contrat de travail
les contrats de société (si le propriétaire participe aux pertes et fournit au moins la moitié du matériel)
les vergers de haute tige
D'autres conventions peuvent également échapper au régime : le commodat rural (prêt gratuit), les échanges de culture ou encore l'emphytéose et le droit de superficie.
À noter : le juge dispose toujours du pouvoir de requalifier un contrat si les circonstances révèlent qu'il s'agit en réalité d'un bail à ferme déguisé.
Quelle forme pour le contrat ?
Auparavant, les baux à ferme étaient conclus principalement oralement.
Mais depuis le 1er janvier 2020, tout bail à ferme doit être constaté par écrit, par acte authentique ou sous seing privé.
L'écrit est même obligatoire pour certains baux spécifiques : les baux de longue durée (27 ans minimum) et les baux de carrière.
Le contrat doit contenir plusieurs mentions obligatoires :
l'identité complète des parties (nom, domicile, numéro national ou d'entreprise, etc.)
la date de prise de cours du bail
la durée du bail
la désignation cadastrale des parcelles (commune, section, numéro, contenance)
le revenu cadastral non indexé et la région agricole de chaque parcelle
En cas de bail oral préexistant, chaque partie peut contraindre l'autre à régulariser un écrit. À défaut d'exécution dans les 20 jours d'une mise en demeure, le juge de paix peut intervenir.
Quelle est la durée d'un bail à ferme ?
La durée minimale est de 9 ans.
Toute durée inférieure prévue par contrat est automatiquement portée à 9 ans.
Prolongation automatique : À l'expiration de cette première période, sans congé valablement notifié, le bail se prolonge automatiquement par tranches de 9 ans, dans la limite de 3 prolongations. Si le preneur est maintenu dans les lieux au-delà, le bail se poursuit d'année en année par tacite reconduction.
La loi prévoit aussi des formules adaptées à des situations particulières (Loi sur le bail à ferme - article 8) :
Le bail de courte durée (5 ans maximum) : possible uniquement dans des cas limitativement prévus par la loi : attente d'une sortie d'indivision, installation d'un descendant, maladie grave du propriétaire exploitant, etc. Il doit être conclu par écrit et ne peut être renouvelé qu'une seule fois entre les mêmes parties.
Le bail de longue durée (27 ans minimum) : offre une stabilité renforcée au preneur et permet une majoration du fermage jusqu'à 50 % pour les terres.
Le bail de carrière : sa durée couvre toute la carrière professionnelle du preneur jusqu'à l'âge légal de la pension, avec un minimum de 27 ans. Il ne peut être conclu que si le preneur a moins de 40 ans.
Le bail de fin de carrière : introduit par le décret de 2019, il couvre la période restant à courir jusqu'à la pension lorsque le bail ordinaire arrive à son terme avant que l'agriculteur ait atteint cet âge. Le bailleur retrouve ses biens à l'échéance convenue, sans formalité particulière.
Conseil pratique
Chaque situation présente ses propres particularités. Si vous êtes confronté à une question relative à la conclusion, à la durée ou à la fin d'un bail à ferme, un examen de votre dossier peut permettre de déterminer les options qui s'offrent à vous.
Cet article présente une vue générale et ne remplace pas un conseil personnalisé.
