Bail à ferme en Wallonie : comment le bailleur peut y mettre fin ?
Reprendre ses terres pour les exploiter, les vendre ou en faire autre chose : les projets d'un bailleur peuvent évoluer. Encore faut-il savoir comment y mettre fin légalement.
En Wallonie, les motifs de congé du bailleur sont limitativement prévus, les délais varient de 3 mois à 4 ans, et la moindre irrégularité formelle peut entraîner la nullité du congé.
Les motifs de congé du bailleur
La loi du 4 novembre 1969 sur le bail à ferme, insérée dans le Code civil Livre III, Titre VIII, Chapitre II de l’ancien Code civil intitulé « des règles particulières aux baux à ferme et telle que modifiée par le décret wallon du 2 mai 2019, encadre de façon limitative les motifs permettant au bailleur de donner congé. Il ne peut pas invoquer un motif qui n'y figure pas.
Ces motifs varient selon le moment auquel le congé est donné.
Le congé pouvant être donné à tout moment
Le bailleur peut donner congé à n'importe quel moment du bail, moyennant un préavis de minimum 3 mois, dans les situations suivantes :
Terrains à bâtir ou à destination industrielle: le congé doit alors être accompagné d'une copie certifiée conforme du permis d’urbanisme ou d’urbanisation, à peine de nullité.
Selon les cas (terrain déclaré tel dans le bail, notification lors d'une prolongation ou situation au moment du congé), le bailleur devra ou non verser une indemnité complémentaire au preneur.
Terrains expropriés : les administrations publiques ou personnes morales de droit public peuvent mettre fin au bail si le terrain a été exproprié ou acquis sous couvert d'un arrêté autorisant l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Une indemnité complémentaire est généralement due.
Usage familial : le bailleur peut reprendre un terrain contigu à sa maison d'habitation pour l'affecter à l'usage de sa famille, à condition que ce terrain soit d'un seul tenant, contigu à la maison elle-même (et non seulement aux parcelles sur lesquelles elle est bâtie) et d'une superficie maximale de 20 ares.
Ce motif ne peut être invoqué qu'une seule fois par le même bailleur à l'égard du même preneur.
Congé pour vendre : depuis la réforme de 2019, le bailleur peut donner congé pour vendre une parcelle identifiée dans le bail, d'une superficie maximale de 2 hectares ou 10% de l'ensemble, à condition que le preneur ait bénéficié du bail pendant au moins 3 ans.
Le préavis est d'au moins 6 mois avant la vente et le congé est valable 2 ans (passé ce délai sans vente, il est caduc).
Preneur pensionné : lorsque le preneur a atteint l'âge légal de la pension, perçoit une pension de retraite ou de survie et ne peut désigner aucun successeur, le bailleur peut donner congé.
Si un successeur est désigné, il doit exploiter effectivement les terres dans les trois ans, faute de quoi le bailleur peut mettre fin au bail sans préavis.
2. Le congé à l'expiration de chaque période
À l'issue de chaque période de bail, le bailleur peut donner congé pour l’un des motifs suivants :
L'exploitation personnelle : motif le plus fréquent qui doit notamment respecter les conditions suivantes :
Le bailleur doit avoir l'intention d'exploiter lui-même le bien ou d'en céder l'exploitation à son conjoint, cohabitant légal, descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou cohabitant légal.
L'exploitation doit être personnelle, effective et continue pendant au moins 9 ans.
Le futur exploitant doit réunir certaines conditions de capacité et ne pas avoir atteint l'âge légal de la pension à l'expiration du préavis.
Autres motifs :
la jonction ou l'échange de parcelles
la division de l'exploitation
des modifications profondes dans la composition du ménage du preneur
la dépréciation du bien par mauvaise culture ou négligence grave
des injures graves
une condamnation pénale incompatible avec les rapports bailleur-preneur
l'affectation à des fins d'intérêt général
ou l'affectation comme terrain à bâtir ou industriel.
3. Le congé en cours de période, à partir de la troisième période
Le bailleur peut donner congé en cours de période pour exploitation personnelle, mais uniquement pour l'ensemble des biens loués.
Le cercle des bénéficiaires inclut les parents jusqu'au quatrième degré.
4. Au terme du bail
Pour un bail de longue durée (27 ans minimum), le bailleur peut donner congé à l'échéance pour exploitation personnelle ou en vue d'aliéner les biens.
5. En cas de décès du preneur
En cas de décès du preneur, le bailleur peut donner congé aux héritiers si cette faculté est expressément réservée dans le bail et si le preneur ne laisse ni conjoint, ni cohabitant légal, ni descendants. Le congé doit alors être signifié dans l'année suivant le décès.
Les délais de préavis à respecter
Les délais de préavis varient selon le motif invoqué :
⚠ Il existe une particularité propre au bail à ferme : la date du congé peut être retardée pour correspondre aux dates fixées pour la sortie par le bail ou, à défaut, par l'usage des lieux. Cette règle tient compte de la saisonnalité des récoltes.
Les formalités à ne pas négliger
Tout congé doit, à peine d'inexistence, être signifié par exploit d'huissier de justice ou par envoi recommandé avec accusé de réception.
À peine de nullité, le congé doit mentionner :
le ou les motifs précis pour lesquels il est donné
les mentions propres au motif invoqué :
pour l'exploitation personnelle, l'identité complète du futur exploitant
pour les terrains à bâtir ou à destination industrielle, une copie certifiée conforme du permis d'urbanisation
la signature du ou des bailleurs.
Points de vigilance
Indemnité complémentaire :
Selon le motif invoqué, le bailleur peut être tenu de verser au preneur une indemnité complémentaire destinée à réparer le dommage subi du fait de la résiliation anticipée du bail.
Contestation :
Le preneur qui entend contester le congé doit saisir le juge de paix dans les trois mois de la notification. À défaut, le congé notifié dans les formes et délais est réputé valable.
Un appel préalable en conciliation est obligatoire.
Sanctions :
Si un congé est irrégulier ou non fondé, un nouveau congé ne peut être donné avant un an à dater de son envoi. Ce délai est porté à trois ans si la validation est refusée par le juge pour défaut de fondement du motif invoqué.
Un congé irrégulier en la forme peut néanmoins être validé par le juge si l'irrégularité ne met pas en cause la nature ou le sérieux du congé, ni l'identité de la personne en faveur de laquelle il est donné. Par exemple, une simple erreur dans la dénomination sociale du futur exploitant.
Si le bailleur ne réalise pas l'intention annoncée dans le congé sans motif grave, le preneur peut demander sa réintégration dans les lieux ou des dommages et intérêts dans les trois ans de l'évacuation.
Conseil pratique
Plus que dans d'autres matières, le formalisme du bail à ferme s'avère exigeant. Une rédaction soignée du bail et le respect scrupuleux des règles applicables au congé sont essentiels pour éviter des complications parfois lourdes de conséquences. N'hésitez pas à nous consulter pour toute question relative à votre situation.
Cet article présente une vue générale et ne remplace pas un conseil personnalisé.
