Le permis de location en Wallonie : outil de contrôle de qualité des logements
En Wallonie, on observe une tendance croissante à la division des immeubles en très petits logements.
Ce phénomène a conduit les différents législateurs à fixer et renforcer un cadre légal et réglementaire déterminant les normes de salubrité, de sécurité et d’habitabilité devant être respectées par toute habitation. Pour veiller au respect de ces règles, le législateur a notamment encadré la mise en location de ces biens.
Le permis de location s’impose ainsi comme un outil de contrôle préventif, visant spécifiquement les logements dits « à risque ».
Qu’est-ce que le permis de location ?
Le Code Wallon de l’habitat durable (CWDH) impose l’obtention d’un permis de location pour certains types de logements avant toute mise en location à titre de résidence principale ou pour l’hébergement d’étudiants.
Ce permis vise à encadrer la mise en location de logements considérés comme susceptible d’engendrer des difficultés en matière de salubrité et de sécurité.
Logements concernés :
logements collectifs : au moins un espace (pièce d’habitation ou local sanitaire) est utilisé par plusieurs personnes majeures ne constituant pas un même ménage
petits logements : la superficie habitable ne dépasse pas 28 m²
habitations légères : bâtiments non destinés à l’habitation d’un ménage, mais qui répondent à au moins trois des caractéristiques suivantes : démontables, déplaçables, de volume réduit, de faible poids, avec une emprise au sol limitée, auto-construites, sans étage, sans fondation, et non raccordées aux impétrants.
Ex : yourtes, caravanes, kerters, roulottes.
Exceptions :
logements loués dans la résidence du bailleur, à condition de ne pas dépasser deux ménages et quatre personnes au total
logements unifamiliaux loués à moins de 5 colocataires majeurs liés par un contrat de colocation
Conditions pour obtenir un permis de location
Un bailleur souhaitant obtenir un permis de location doit veiller à ce que ses logements rencontrent les exigences de l’article 10 du CWHD, à savoir :
respecter les critères de salubrité et les critères relatifs à la structure du logement et à sa dimension fixée par la Région wallonne
se conformer à l'obligation d'équipement en matière de détecteurs d'incendie
respecter les règlements communaux en matière de salubrité ainsi que les règlements en matière de sécurité incendie
garantir l'inviolabilité du domicile et le respect de la vie privée, notamment :
par un système de fermeture à clé des locaux à usage individuel
par des boîtes aux lettres fermant à clé, à l'exception des logements dont la vocation principale est l'hébergement d'étudiants
avoir été construit, aménagé ou créé dans le respect des règles relatives à l'aménagement du territoire et l'urbanisme
disposer du certificat de PEB s’il est exigé, ainsi que de la preuve du contrôle des installations de chauffage exigé par la législation en la matière.
Exception : les habitations légères ne sont pas soumises aux exigences relatives à l’inviolabilité du domicile et à la vie privée, et ne sont pas obligées d’être couvertes par un certificat PEB
Dossier de demande de permis de location
Conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 3 juin 2004, le bailleur doit introduire sa demande au moyen d’un formulaire, disponible en ligne ou auprès de l’administration communale, qui comprend :
une déclaration de mise en location comportant les données du bailleur et les caractéristiques du logement
un rapport d’enquête établi après la visite de l’habitation par un enquêteur agréé.
Le rapport peut y mentionner les manquements au CWHD et les travaux nécessaires à la mise en conformité.
une attestation de conformité établie par l’enquêteur dans le cas où le logement satisfait aux conditions du CWHD
Procédure
La procédure d’obtention du permis de location se déroule comme suit :
Dépôt du dossier complet auprès de l’administration communale (voir point C) ;
Décision du Collège communal dans un délai de 15 jours à compter de la réception du dossier :
Si le permis est délivré, celui-ci est valable pendant une durée de 5 ans à dater de sa délivrance.
La décision indique le délai à respecter pour introduire une demande de renouvellement.
Si le permis est refusé, le bailleur peut introduire un recours motivé auprès du Gouvernement wallon par pli recommandé dans les 15 jours de la notification de la décision de refus. Le Ministre statue dans les 45 jours de la réception du recours. À défaut, la décision de refus est confirmée.
En l’absence de décision du Collège dans les délais, le bailleur peut adresser une mise en demeure. Le Collège dispose alors d’un mois pour statuer. Passé ce délai, à défaut de réponse, le permis est réputé accordé de plein droit (octroi tacite).
Contrôle
Un enquêteur agréé, tel qu’un ingénieur en construction ou un fonctionnaire communal disposant d’une qualification technique en bâtiment, peut être mandaté par l’administration ou la commune pour effectuer une visite de contrôle.
Cette visite peut également être déclenchée à la suite du dépôt d’une plainte par toute personne intéressée.
Si la plainte est adressée à la commune, seul un fonctionnaire communal peut intervenir.
Si la plainte est adressée à l’administration régionale, elle mandate un enquêteur en son sein.
Le bailleur et le locataire sont informés de la visite. Celle-ci est, dans la mesure du possible, planifiée en concertation avec les parties. À défaut d’accord, l’enquêteur fixe lui-même la date.
Les parties peuvent également transmettre des observations écrites, en complément ou en lieu et place de leur présence à la visite.
Sanction
À l’issue du contrôle, si des infractions sont constatées, plusieurs mesures administratives ou judiciaires peuvent être entreprises :
1. Mise en demeure
Le Collège communal (ou à défaut, le Gouvernement) peut adresser au bailleur une mise en demeure de réaliser, dans un délai de 48 heures à 6 mois, les travaux requis pour se conformer aux normes du CWHD.
2. Retrait du permis ou interdiction d’occupation du logement
En cas d’inaction du bailleur dans un délai de de 20 jours à partir de l’expiration de la mise en demeure, le permis peut être retiré. Et si les manquements constatés le requièrent, l'interdiction d'occuper le logement peut être prononcée.
3. Amende administrative
Une amende administrative peut être infligée au bailleur dans les cas suivants :
mise en location d’un logement sans permis ;
non-respect des exigences requises malgré l’obtention d’un permis ;
mise en location d’un logement frappé d’une interdiction d’occupation.
Le montant de l’amende varie de 500 à 12.500 euros par logement.
4. Sanctions pénales
Le bailleur peut également faire l’objet de poursuites pénales dans les mêmes cas que ceux prévus pour l’amende administrative, si le ministère public estime que la gravité des faits le justifie.
Les sanctions pénales possibles sont :
une amende pénale pour mise en location sans permis ou non-respect des normes ;
en cas de récidive dans les cinq ans, une peine de prison de 8 jours à un an et/ou une amende, notamment en cas de mise en location malgré un retrait ou un refus de permis.
Le cumul des sanctions administrative et pénale est exclu : les poursuites pénales écartent l’application d’une amende administrative.
Conseils pratiques
A titre d’exemple, un propriétaire souhaitant louer un immeuble en colocation à plus de 5 personnes devra s’assurer de la conformité du bien avec l’ensemble des exigences légales, notamment en matière de salubrité, de sécurité incendie et d’urbanisme. De même, un bailleur envisageant de proposer un petit logement devra vérifier si la superficie habitable nécessite l’obtention préalable d’un permis de location.
Face à la complexité du cadre réglementaire et à la diversité des obligations, il est vivement recommandé aux propriétaires de se renseigner en amont de tout projet locatif.
Nous restons à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches, répondre à vos questions et vous aider à sécuriser vos mises en location en toute conformité avec la législation en vigueur.
