Taxe communale sur les immeubles inoccupés en Région wallonne : les conditions de validité du règlement-taxe
Adopter un règlement-taxe sur les immeubles inoccupés est un outil à la disposition des communes wallonnes. Il permet de lutter contre l'abandon de bâtiments et de répondre aux besoins de logement.
Ce règlement doit toutefois respecter des conditions de validité précises. À défaut, il risque d'être inopposable aux contribuables : la commune perdrait alors sa base légale pour réclamer la taxe. Voici, point par point, les conditions à respecter. Nous nous limitons ici à la Région wallonne.
L’affichage du règlement-Taxe
Un règlement-taxe n'est opposable aux contribuables qu'à partir de sa publication dans les formes légales (art. L1133-1 et L1133-2 CDLD).
En Région wallonne, cette publication se fait par affichage, sous la responsabilité du bourgmestre. Deux exigences distinctes doivent être respectées :
L’affichage lui-même : le règlement doit être matériellement affiché de façon permanente, dans un endroit accessible au public. C'est cet affichage qui fait courir le délai : le règlement devient obligatoire le cinquième jour qui suit sa publication (art. L1133-2 CDLD).
La preuve de cet affichage : L'affichage doit pouvoir être prouvé. La seule preuve admise est son inscription, à la bonne date, dans le registre des publications tenu par l'administration communale.
Cette annotation suit un formalisme précis, fixé par l'arrêté royal du 14 octobre 1991 : elle doit être faite le premier jour de l'application du règlement, numérotée dans l'ordre chronologique, et signée conjointement par le bourgmestre et le secrétaire communal. Sans cette annotation, la commune ne peut pas démontrer que son règlement-taxe est opposable, même si l'affichage a matériellement eu lieu.
⚠ La mise en ligne du règlement sur le site internet de la commune, ou sa publication par voie de presse, peuvent compléter cette publicité. Elles n'ont toutefois aucune incidence sur le caractère obligatoire du règlement : seuls l'affichage et son annotation au registre comptent.
Particularité wallonne : les règlements-taxes sont, sauf exception, soumis à une tutelle d'approbation du Gouvernement wallon. Tant que cette approbation n'est pas acquise, le règlement ne peut pas être publié. Un affichage prématuré ne fait jamais courir ses effets.
L’habilitation des agents constatateurs
L'inoccupation doit être constatée par des agents assermentés, spécialement désignés à cet effet par le collège communal. Un procès-verbal dressé par une personne non habilitée fragilise toute la procédure, y compris devant le juge.
Ce que les agents regardent :
l'aspect extérieur du bien (façade mal entretenue, fenêtres brisées ou obstruées, absence de boîte aux lettres, absence de nom sur la sonnette) ;
le registre de la population, pour vérifier qu'aucune personne n'y est domiciliée ;
les données du service de l'urbanisme (permis délivré, avancement des travaux) ;
les données cadastrales ;
dans certains cas, le niveau de consommation d'eau ou d'électricité.
Cette désignation formelle doit figurer dans le règlement lui-même, ou à tout le moins reposer sur une décision claire du collège communal. À défaut, le constat sera considéré comme inopposable.
Les présomptions d’inoccupation
Est présumé inoccupé :
un immeuble dont la façade et les abords témoignent d'une absence d'entretien prolongée (fenêtres brisées, absence de boîte aux lettres ou de nom sur la sonnette, etc.) ;
un logement sans mobilier indispensable à son affectation, pendant une durée continue déterminée ;
un immeuble dont la consommation d'eau ou d'électricité reste, durant une période prolongée, inférieure au minimum fixé par le règlement ;
un immeuble sans aucune inscription au registre de la population, alors qu'il est destiné au logement.
N'est pas présumé inoccupé :
le bien dans lequel le titulaire d'un droit réel est effectivement domicilié ;
le bien affecté au domaine public ou à un service d'utilité publique ;
le bien pour lequel un permis a été demandé et dont les travaux sont exécutés dans les délais impartis ;
le bien dont l'inoccupation résulte d'une force majeure ou d'une expropriation, dûment établie par le propriétaire.
⚠ Ces présomptions doivent toujours rester réfragables : le propriétaire doit pouvoir apporter la preuve contraire.
Le principe d’égalité devant l’impôt
Toute taxe communale doit respecter le principe d'égalité devant l'impôt. La commune dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour fixer l'assiette et le taux de sa taxe.
Ce pouvoir n'est toutefois pas sans limite : toute différence de traitement entre contribuables doit reposer sur un critère objectif, lié à l'objectif de la taxe, et ne peut pas être manifestement disproportionnée. Ce principe se retrouve à deux niveaux du règlement-taxe : dans ses causes d'exonération, et dans son mode de calcul.
Les causes d'exonération
Un règlement qui taxerait tout immeuble inoccupé sans distinction — même lorsque le propriétaire n'a aucune prise sur la situation — s'expose à une censure pour violation du principe d'égalité. Le règlement doit donc prévoir des causes d'exonération cohérentes avec son objectif.
Les plus courantes :
la force majeure et l'expropriation ;
les travaux de rénovation, lorsqu'un permis a été obtenu et que le chantier avance avec diligence ;
les biens des personnes morales de droit public ou affectés à un service d'utilité publique ;
les logements gérés par une société de logement social.
Le mode de calcul
Il est déterminé par la commune, dans le règlement-taxe lui-même. Il est le plus souvent forfaitaire. Par exemple en fonction de la longueur de la façade et du nombre de niveaux, ou sous la forme d'un montant fixe par immeuble.
⚠ Le choix du critère de calcul doit toutefois rester cohérent. Un système basé sur la longueur de la façade, par exemple, ne peut pas traiter différemment deux immeubles similaires selon que leur porte d'entrée se trouve sur le côté le plus long ou le plus court du bâtiment.
C'est précisément ce qu'a sanctionné le tribunal de première instance de Liège : pour deux immeubles comparables, la taxe s'est révélée nettement plus élevée pour celui situé le long de la façade la plus longue, sans justification raisonnable (Civ. Liège, division Liège, 25 octobre 2018, F.J.F., 2019, liv. 8, n° 2019/237, p. 301-302).
En pratique
Une distinction — exonération ou mode de calcul — est généralement admise si elle repose sur une situation réellement différente (mission de service public, statut particulier du bien).
Elle est plus fragile si elle ne repose sur aucun critère explicite.
Le préambule du règlement a ici un rôle clé : il doit exposer clairement les motifs de la taxe, les exonérations prévues et la logique du mode de calcul retenu. Cette motivation permet à la commune de démontrer, en cas de recours, que ses choix reposent sur des critères objectifs et raisonnables.
Les délais de recours
Contre le règlement-taxe lui-même : recours devant le Conseil d'État.
Délai ➜ dans les 60 jours de sa publication par affichage.
Contre l'imposition individuelle : recours au judiciaire.
Délai ➜ un an à compter du troisième jour ouvrable qui suit l'envoi de l'avertissement-extrait de rôle (art. L3321-12 CDLD, renvoyant à l'art. 371 CIR92).
⚠ Préalable obligatoire avant de saisir le tribunal de première instance ➜ le contribuable doit d'abord introduire une réclamation écrite et motivée auprès du collège communal.
Aucun délai n'est légalement imposé au collège pour statuer.
Si le Collège communal ne prend pas de décision ➜ le contribuable peut saisir le tribunal au plus tôt six mois après réception de sa réclamation.
Si le collège rejette la réclamation ➜ le contribuable dispose de trois mois à dater de la notification pour saisir le tribunal (art. 1385undecies C. jud.).
Ce qu’il faut retenir :
• Le règlement doit être affiché en permanence, dans un lieu accessible, et annoté dans le registre communal.
• Il doit d'abord être approuvé par la tutelle avant d'être publié.
• L'inoccupation doit être constatée par des agents assermentés, spécialement désignés.
• Le règlement doit prévoir des causes d'exonération cohérentes.
• Les présomptions d'inoccupation doivent rester réfragables.
• Le mode de calcul, même forfaitaire, doit respecter le principe d'égalité.
• Le règlement se conteste devant le Conseil d'État en 60 jours ; la taxe individuelle, par réclamation auprès du collège communal, dans le délai d’un an.
Chaque règlement-taxe présente ses particularités. Qu'il s'agisse d'adopter ou de revoir un règlement-taxe sur les immeubles inoccupés, ou de vérifier la régularité d'une imposition déjà établie, un examen préalable du dossier permet de s'assurer du respect de ces conditions de validité.
